Haags denken over het woningmarktbeleid

Secretaris-generaal Maarten Camps houdt in zijn nieuwjaarsartikel in ESB een warm pleidooi voor het verkleinen van de conjunctuuruitslagen van de economie. Daarbij ziet de hoogste ambtenaar van het ministerie van Economische Zaken en Klimaat een belangrijke rol weggelegd voor het woningmarktbeleid. Het rijk heeft echter maar weinige effectieve instrumenten tot zijn beschikking.

Henk Nijboer liet onlangs nog weten groot voorstander te zijn van meer regie door het rijk in de woningbouw. Daarover heb ik mijn beleefde twijfels uitgesproken. Maarten Camps denkbeelden sluiten aan bij wat Henk Nijboer eerder opperde.
Camps wil geen procyclisch beleid, minder volatiliteit in de vraag en continuïteit in de bouw. Daar lijkt me weinig op tegen. Hij doet hiervoor verschillende beleidssuggesties: hypotheekrenteaftrek sneller afbouwen, een bouwfonds, de grondwinsten apart zetten en stabiliserend woningmarktbeleid. Daar valt nog wel het een en ander op af te dingen.

Het H-woord
De hoogconjunctuur en de lage rente maken het logisch dat de hypotheekrenteaftrek ter discussie staat. Dat klopt. Maar de verhitte markt jaagt de prijzen op, waardoor starters buiten de boot vallen. Kan demping van nog een paar breukdelen van een rentepercentage helpen? De markt is zo oververhit, dat het slechts even sist…
Het H-woord speelt een belangrijke rol bij de verhouding tussen huur- en koopsector. De kopers hebben al grote voordelen gehad door de lage rente en de vermogensvorming door (al weer jaren) prijsstijging van huizen. Huurders hebben deze niet genoten.
De ongelijkheid in inkomens en vermogens wordt sterk door onze woningmarkt gevoed. Deze ongelijkheid beperkt zich niet tot een generatie: de bezitter van het huis brengt het opgebouwde vermogen ten gunste van zijn erfgenamen, wat de ongelijkheid onder jongeren vergroot. Deze laatste groep heeft het al financieel zwaarder, nu de regels voor studiefinanciering zijn aangescherpt.

Bouwfonds
Met een fonds kun je in laagconjunctuur de bouwproductie op niveau houden, meent Camps. Dat is natuurlijk zo. Maar waarom een bouwfonds oprichten? Al op het ministerie van VROM waren er discussies over de grote vermogens van woningcorporaties. Heel goed dat ze wat vlees op de botten hebben, zeiden de topambtenaren, zo kunnen de woningcorporaties anticyclisch investeren.

Hier wordt het buskruit opnieuw uitgevonden. Het fonds kan per extra woning de corporaties een subsidie aanbieden, stelt Camps. Dit zou dan bijvoorbeeld gefinancierd kunnen worden uit de verhuurdersheffing. Je wrijft je ogen uit: die heffing is ingevoerd omdat de corporaties het geld konden missen en de rijksbegroting het nodig had.
Kies niet voor objectsubsidies maar laat de woningcorporaties weer investeren. Het rijk kan beter niet interveniëren op lokale en regionale woningmarkten. Ambtenaren zouden kunnen weten dat de Haagse bureaucratie niet uitblinkt in interventies op markten, zeker niet als deze globaal verbonden èn lokaal specifiek zijn. Kijk bijvoorbeeld naar hoe dit heeft uitgewerkt bij het bevorderen van rijden in schone auto’s.

Grondwinsten apart zetten
Camps stelt vast dat de gemeenten zich in de grondhandel gedragen als winstgerichte ondernemingen. Ook daarmee ben ik het grotendeels eens. Maar hoe denkt hij een deel van de gemeentelijke winsten apart te zetten en te oormerken? Hoe denkt hij ‘dwingende maatregelen’ te nemen als ‘private grondeigenaren niet binnen een bepaalde termijn overgaan tot bebouwing’?
Camps bepleit hier schending van wat sinds de Franse Revolutie ‘onschendbaar en heilig’ wordt genoemd, namelijk het private eigendom. Het lijkt mij een onhandig idee, zacht uitgedrukt. Het is strijdig met alle bestuurlijke verhoudingen en richtingen: het rijk met de vingers in de gemeentekas, het rijk als toeziend voogd op de gemeentelijke en provinciale planuitvoering. Rond de eeuwwisseling zijn de inspecties van VROM opgeheven, in 2006 zelfs het hele departement. Zou BZK die rol als toezichthouder en bemoeial nu beter kunnen vervullen?
Bouwplannen conform de demografische behoefte zijn zeker nodig. Maar daar hebben we lokale en regionale overheden voor. Camps zal mogelijk zeggen dat die het niet goed doen en daarbij wellicht verwijzen naar de oververhitting van de koopmarkt en de tekorten aan betaalbare woningen. Dat is waar, maar de oorzaken daarvan liggen bij het rijk. Camps erkent dat veel rijksbeleid juist procyclisch heeft gewerkt.

Stabiliserend rijksbeleid
Wat voor het rijk optimaal is, behoeft dat niet voor provincies en gemeenten te zijn. Daar ben ik het opnieuw met hem eens. Maar daarmee is een terugkeer naar rijkssturing van de woningproductie nog niet gelegitimeerd.
Gemeenten maken verschillende keuzes. Daar is weinig op tegen. Een eenheidsstaat koestert de rechtsgelijkheid, maar dat betekent niet dat verschil tussen gemeenten verboden is. ‘Betekenis is lokaal,’ stelde Paul Frissen in zijn Enneüs Heermalezing in 2003. Je zou dus ook kunnen proberen de ‘lagere’ overheden ruimte te geven voor hun eigen beleid.

Zeker, de woningmarkt versterkt de bewegingen in de economie. Maar rentestand en kapitaalstromen zijn voor regionale en lokale besturen niet te controleren. Het rijk heeft ook maar weinig effectieve instrumenten. Als de verschillen tussen lokale en regionale markten groot zijn, laat de bestuurders die op deze markten actief zijn hun ding doen. Bijvoorbeeld door grondbeleid. Lokale en regionale bestuurders kunnen vanuit algemene middelen het doorgaan van projecten stimuleren.
Er zijn interventies van rijks zijde nodig, toegegeven. Maar benoem deze met enige precisie, vooral op het punt van de ruimte die deze interventies mede-overheden moeten bieden. President van de Algemene Rekenkamer Arno Visser schetste begin dit jaar in Elsevier een verbijsterend beeld van de effectiviteit van fiscale sturing. Het kost veel, politieke besluitvorming erover is gebrekkig en de meetbaarheid en evalueerbaarheid van de effecten laat veel te wensen over, zo schrijft hij. Het is een onthutsend beeld.

Minder Haags denken
Nijboer keert zich terecht tegen wild marktgedrag in de sociale woningsector. Zeker, productie van betaalbare woningen moet bevorderd worden en de bescherming van de laagste inkomens verbeterd. Maar een diffuus pleidooi voor meer sturing van het rijk zal weinig inspiratie of rendement opleveren. Het is tijd dat ‘Den Haag’ wat minder Haags gaat denken.