Nederland wil honderdduizend woningen per jaar bouwen en haalt dat al jaren niet.[1] Niet door gebrek aan wil, maar door gebrek aan regie en een gedeeld doel.
Beeld: Pixabay
Met AI heb ik vijfentwintig jaar woningbouw doorgelicht: cijfers, wetgeving, deskundigen en de praktijk in gemeenten. Het beeld is eenduidig. Plannen genoeg, samenhang te weinig. Iedere partij stuurt op haar eigen stukje en niemand op het geheel.
Een kluwen zonder regisseur
Neem een willekeurig groot bouwproject. Zonder houdbare stikstofaanpak sneuvelt de vergunning. Het net zit vol, dus de wijk wacht jaren op een aansluiting.[2] Elke maand vertraging maakt bouwen duurder tot het moment dat betaalbaar bouwen niet meer financieel sluitend is. Elk knelpunt heeft een eigenaar, maar het geheel heeft er geen.
Dat het anders kan, bewijst onze eigen geschiedenis. Rond de eeuwwisseling stuurde het rijk actief op locaties, aantallen en geld, en werden er jaarlijks voor zo’n 80 duizend woningen vergunningen afgegeven. Daarna liet het rijk de regie los en deed de kredietcrisis de rest: in 2013 werden nog maar 27 duizend woningen vergund.[3]
Sindsdien is de productie nooit echt hersteld. Het tekort van vandaag is geen ongeluk, maar het gevolg van jaren zonder regisseur.
Veel sturing, weinig regie
Wie voor twintig jaar bouwt, heeft een betrouwbare partner nodig. Maar regels, toezeggingen en geld wisselen met elk kabinet en de ministeries werken niet goed samen. Wie woningen wil, gaat niet over stikstof, het stroomnet of de financiering en niemand beslist wat voorgaat. Stikstof wacht al jaren op een houdbare aanpak, de netuitbreiding blijft achter en elke nieuwe wet vraagt om nieuwe programma’s en procedures.[4]
Er wordt veel gestuurd, maar weinig geregisseerd en dat geldt ook voor decentrale overheden.
Nieuwe wetten, oude regels
De Omgevingswet moest alles eenvoudiger maken. In de praktijk zijn de oude rijksregels bij de invoering automatisch in elk omgevingsplan beland, en gemeenten hebben tot 2032 om ze om te zetten.[5] Wat ruimte had moeten bieden, wordt zo vaak een kopie van het oude. Deskundigen houden bestaande normen uit zorgvuldigheid en uit angst voor de rechter. Dit kunnen we alleen doorbreken als visies en regionale stukken bewust ruim blijven. Het echte werk gebeurt in de concrete planontwikkeling op basis van echte integrale samenwerking.
Ontwikkelaars, bouwers en beleggers bepalen of een plan echt de grond in gaat. En ook daar ontstaat vertraging. Ontwikkelaars wachten op betere marges, bouwers werken project voor project en beleggers kiezen voor zekerheid zolang regels en rendementen onvoorspelbaar zijn. Iedereen wacht op de ander.
Betaalbaarheid
Het debat draait vooral om betaalbaarheid. Als doel is dat terecht. Maar als gemeenten de landelijke norm van twee derde betaalbaar per project opleggen,[6] bovenop zware eisen voor duurzaamheid en parkeren, rekent geen plan meer rond. Een betaalbare woning die niet wordt gebouwd, helpt niemand.
En tot slot houdt schaarste de prijzen hoog, en een groot deel van Nederland heeft daar baat bij. Huiseigenaren zien hun vermogen groeien, de urgentie ligt bij starters, jongeren en middeninkomens, de groepen die het minst georganiseerd zijn. En bouwen we wel voor de juiste vraag? Nederland vergrijst en huishoudens worden kleiner.[7]
Wie nu levensloopbestendig bouwt, bouwt voor 2050 en helpt de doorstroming. Innovatie is daarbij geen extra eis, maar een versneller. Een collectief warmtenet vraagt veel minder van het stroomnet dan een wijk vol warmtepompen. Energiehubs en lokale opslag halen meer uit het bestaande net.[8]
Industrieel bouwen is sneller, voorspelbaarder en schoner, wat stikstofruimte scheelt. En met data en AI zien we afhankelijkheden eerder en besteden vakmensen hun tijd aan afwegen in plaats van zoeken. Cruciaal is om dit met langjarige afnamegaranties vast te leggen.
Organiseren kun je leren
De woningbouw komt niet los door één doorbraak, maar door een gedeeld doel, vertrouwen, meerjarige afspraken en regie. Dat is geen technisch vraagstuk, maar een organisatievraagstuk met een duidelijke governance die voor alle partijen helder is. En organiseren, dat kunnen we leren.
Voetnoten
[1] Het rijk mikt op 100.000 nieuwe woningen per jaar (Volkshuisvesting Nederland, https://www.volkshuisvestingnederland.nl/onderwerpen/aanpak-woningnood/wet-versterking-regie-volkshuisvesting). In 2025 kwamen er volgens voorlopige CBS-cijfers 69,2 duizend nieuwbouwwoningen bij (CBS, 24 maart 2026, https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2026/13/meer-nieuwbouw-van-woningcorporaties-in-2025).
[2] Volgens het IPO is meer dan 30 procent van de woningbouw geraakt door netcongestie. Sinds 1 juli 2026 geldt het ACM-prioriteringskader ook voor kleinverbruik, waardoor gereserveerde capaciteit voor woningbouw verdwijnt (PONT Omgeving, maart 2026, https://omgevingsweb.nl/nieuws/netcongestie-zet-woningbouw-verder-onder-druk-netbeheerders-en-provincies-roepen-om-ingrijpen-rijk/).
[3] Met de Vinex legde het rijk vanaf 1991 grootschalige woningbouwlocaties vast; er zijn zo’n 400 duizend Vinex-woningen gebouwd (CBS, Tijdlijn woningvoorraad, https://www.cbs.nl/nl-nl/longread/diversen/2025/tijdlijn-woningvoorraad/1990-vinex-wijken). In 2010 werd het ministerie van VROM opgeheven (PONT Omgeving, https://omgevingsweb.nl/nieuws/is-terugkeer-ministerie-van-vrom-oplossing-voor-woningnood/). Tussen 2000 en 2008 werden jaarlijks voor gemiddeld 80 duizend nieuwbouwwoningen vergunningen verleend. Het dieptepunt lag in 2013 met 27 duizend (CBS, februari 2022, https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2022/07/hoogste-aantal-vergunde-nieuwbouwwoningen-in-jaren).
[4] De Wet versterking regie volkshuisvesting geldt sinds 1 juli 2026. Rijk en gemeenten moeten uiterlijk 1 juli 2027 een volkshuisvestingsprogramma hebben, provincies een half jaar later (Volkshuisvesting Nederland, 24 juni 2026, https://www.volkshuisvestingnederland.nl/actueel/nieuws/2026/06/24/wet-versterking-regie-volkshuisvesting-van-kracht-vanaf-1-juli).
[5] De bruidsschat bevat de algemene rijksregels die op 1 januari 2024 van rechtswege aan het omgevingsplan zijn toegevoegd. Gemeenten hebben tot 1 januari 2032 om het tijdelijke deel van hun omgevingsplan om te zetten (Stibbe, De bruidsschat in het omgevingsplan, https://www.stibbe.com/nl/publications-and-insights/de-bruidsschat-in-het-omgevingsplan).
[6] De wet schrijft voor dat twee derde van de nieuwbouw betaalbaar is en 30 procent sociale huur. Die norm geldt regionaal en uitdrukkelijk niet per gemeente of project (zie noot 4).
[7] Het CBS verwacht tussen 2025 en 2035 567 duizend extra huishoudens. 72 procent daarvan zijn eenpersoonshuishoudens, en de groei komt vooral voor rekening van 65-plussers (CBS, 17 december 2024, https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2024/51/prognose-huishoudensgroei-in-de-toekomst-vooral-door-meer-alleenstaanden).
[8] In IJsselstein worden 560 woningen gebouwd waarbij warmte, batterijen en laadinfrastructuur achter één netaansluiting zijn gecombineerd (Solar & Storage Magazine, 27 maart 2026, https://solarmagazine.nl/nieuws-zonne-energie/i43324/netbeheerders-willen-verplicht-netcapaciteitsplafond-voor-nieuwe-woonwijken).
Geef een reactie